长租公寓路在何方

法治周末记者 于伟力

连日来，蛋壳公寓卷入变相裁员、强制业主减租及劝租客退租换租多重风波。事实上，外界对于刚上市不久的蛋壳公寓的前景，也始终难言乐观。

眼下，受蛋壳公寓系列事件影响，过去曾饱受争议的长租公寓模式再次被推上了风口浪尖。

上市后继续亏损，结果则不容乐观

1月中旬，蛋壳公寓正式在纽交所挂牌上市，成为2020年登陆纽交所的第一只中概股，也是继青客公寓后第二家上市的长租公寓企业。

据悉，蛋壳公寓属于长租公寓“分散式”的运营模式，通过租赁协议从业主手里获得零散房源，进行装修改造、配齐家具家电后转手出租，赚取房租差价、管理费和清洁、搬家等增值服务收入。

随着房价持续攀升、更多年轻人选择租房居住等因素的推动，蛋壳公寓迎来了长租公寓的行业风口，业务增长极为迅速。

然而，规模拓展的另一面则是严重的营收亏损。其招股书显示：2019年10月，蛋壳公寓的净亏损为人民币2.966亿元(4150万美元)。综合去年前10月数据，蛋壳公寓共计净亏损高达28.128亿元。

而比蛋壳公寓率先赴美上市的青客公寓，发展、经营状况也都不如意。据公开报道显示：去年青客公寓赴美上市时，募资金额几乎减半。

如今，青客公寓市值约为5.76亿美元，较其上市时的约8亿美元市值，缩水了约30%。青客公寓招股书显示：2017财年净亏损1.9亿元;2018财年净亏损4.26亿元。截至2019年6月30日的前9个月，青客公寓净亏损3.48亿元。

长租公寓企业为何持续亏损，仍要上市?中原地产首席分析师张大伟在接受法治周末记者采访时指出，对于当下公寓租赁市场来说，竞争激烈，企业进入的数量非常多，行业除了规模外没有其他竞争壁垒。这种情况下，上市是为了融资扩大规模，形成规模优势降低运营成本。

景晖智库首席经济学家胡景晖则直言，上市的目的是为了续命。“按照蛋壳公寓公开披露的2019年前10月亏损数据看，即单月亏损2.8亿元，全年预计亏损30多亿元。而公开募集的资金扣除其上市费用后，蛋壳公寓真正能拿到手的也就约9亿元。而青客公寓方面，募集资金不足5000万美元(折合人民币约3.5亿元)，扣除上市成本后募资金额不足3亿元。按照两家企业目前的形势，长租公寓企业上市后继续亏损，结果则不容乐观。因为目前为止，还未看到任何扭亏为盈的希望。”

资本对长租公寓企业谨慎乐观

对于长租公寓企业亏损的原因，胡景晖向法治周末记者分析称，当很多企业涌入长租公寓领域，则导致恶性竞争，争抢房源和客源。争抢房源体现为高价收房，争夺客源体现为降价出租。如此高进低出，时间越长，房源则越多，亏损也就越多。

面对如此局面，资本市场也有相应动作。蛋壳公寓上市刚一开盘，每股发行价一度跌至13美元(股)，公司市值跌破24亿美元，随后又被一路拉升，收盘时股价重新上涨回13.5美元。

如此波动说明，再持续亏损下去，资本对长租公寓企业的信心将受到动摇。作为蛋壳公寓投资方之一的愉悦资本创始及执行合伙人刘二海认为，目前，长租公寓面临的是一个平衡当期的盈利与长期发展的问题，要找到合适的平衡点，不能光追求规模，还要把服务的品牌和质量做起来，这是长久之计。

诸葛找房数据研究中心观察家王小嫱认为，企业的长远发展不能依靠融资，还需要企业自身的现金流，也就是实现利润的正增长。

有业内人士分析，长租公寓企业上市后，更需要关注业务成长性的问题。想要实现下一步增长，一方面要持续扩大规模，另一方面则要通过好技术、好产品、服务、团队执行力等来提高运营效率。在完善的“内功”基础上，再加上增值服务，丰富收入来源，走向盈利。

政策压力与日俱增

在亏损的压力下，“租金贷”成为了长租公寓企业续命和扩张的“杀手锏”。所谓“租金贷”，是指租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

法治周末记者了解到，这种金融创新模式，为长租公寓企业发展提供了充足的资金，让其以预付款为杠杆，撬动更多的房源。

长租公寓企业对“租金贷”，普遍都有较高的依赖。蛋壳公寓披露的招股书显示：仅2019年前9个月，其通过“租金贷”获取的租金预付款，就已占租金收入的80%，这一比例在2017年、2018年更高达90%、88%。青客公寓的招股书显示：截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用了“租金贷”。

实际上，“租金贷”在助长资金沉淀规模的同时，也暗藏着巨大的金融风险。胡景晖表示，长租公寓企业扩张速度越快，滚动发展，问题就越严重。一旦没有新的租客进入，通过“租金贷”提前付房租，现金流就会断掉，这就是长收短付，短钱长投，最终资金链崩断。

据法治周末记者不完全统计，自2018年以来，共有杭州鼎家、上海寓见等45家长租公寓企业，因资金链断裂、经营不善等原因相继破产。而这股“暴雷潮”，一直到2019年年底也未有褪去的迹象。

近年来，对长租公寓频繁爆发的危机，国家也陆续出台了相关政策。2019年12月，住房和城乡建设部等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(下称《意见》)，明确提出：各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户;住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年年底前调整到位。

《意见》还明确了租金和押金的透明化及30%的“租金贷”红线，这进一步加剧了长租公寓企业的资金压力。

王小嫱认为，《意见》的出台，对整个长租公寓企业都带来了很大的挑战，尤其是限制“租金贷”占比，即限制了长租公寓企业提前收回租金的能力。这一方面直接考验长租公寓企业的资金能力，使其面临现金流考验;另一方面也倒逼长租公寓企业要实现自身的内增长，加强企业的运营能力。

长租行业需要回归“慢”

随着日趋严格监管的信号枪打响，当前长租公寓企业面临的盈利难题也迫在眉睫。

业界普遍认为，长租公寓盈利模式单一，运营方高度依赖地产资源，要想占领市场，就要不断投入资金，盘下大量房源成为“二房东”，再出租给租客。

一方面，长租公寓前期建设及改造投入大，用于扩张的资金流动性差，一旦房屋空置，这些钱便被套住，运营商还得多背上运维成本;另一方面，长租公寓盈利一般靠租金差和服务费，途径单一、回报周期长，而房屋维护、家具折旧等都是隐性成本。尽管长租公寓企业已经开始探索与公寓配套的保洁、搬家、娱乐设备等增值服务，以扩宽盈利渠道，但这种方式仍处于摸索阶段，至今尚未成熟。

上述业内人士表示，长租公寓不应成为纯粹拼规模、赚价差的行业，稳步提升入住率、续租率等核心指标，才是长租公寓的经营重心。

对于长租公寓未来趋势的展望，空白研究院创始人、贝壳研究院名誉院长杨现领总结为：短期不乐观、中期不悲观、长期很美好。他解释：“面对经济下行、供给过剩、大量存量资产入市等多方面挑战，需要我们更加树立‘慢’的价值观，建立‘慢’的能力。”

在杨现领看来，价值带来规模、规模带来效率、效率带来利润，这是长租运营商的战略支点。因此，长租行业需要回归“慢”的大道。